Pilih Laman
Kaprodi Magister PWK Untar Ungkap Tantangan IKN

10 April 2023

Oleh: Admin Pusat

Real estat dan institusi pembangunan kota adalah 2 entitas yang galibnya saling asuh. Institusi pembangunan kota di sini diartikan sebagai aturan-main (berupa pedoman, kebijakan, dan/atau peraturan-perundangan) yang mengatur bagaimana seharusnya pembangunan kota dilaksanakan. Sejarah 100 tahun terakhir menunjukkan bahwa dari real estat, berbagai institusi pembangunan kota modern di Indonesia lahir dan berkembang. Sebaliknya, dalam asuhan institusi pembangunan kota, real estat memajukan nilai tambah jangka panjangnya bagi penghuni, pengembang dan masyarakat luas.

Dari Nieuw Tjandi hingga Bumi Serpong Damai

Mengiringi tumbuh-kembang perekonomian Hindia Belanda pasca pemberlakuan Agrarische Wet (UU Agraria), 1870, tumbuh pula kelas menengah-atas perkotaan. Berbagai proyek real estat berupa perluasan kota atau pembangunan kota baru (Nieuw Gondangdia atau Menteng, 1910; Darmo, 1914; Nieuw Tjandi, 1916; Ijen, 1933) yang muncul merupakan upaya untuk memenuhi kebutuhan tersebut. Dalam 1/3 pertama abad 20, hampir semua kota berpenduduk di atas 100.000 jiwa di Jawa membangun kota baru atau meluaskan kawasan perkotaannya.

Di antara semua kota baru dan perluasan kota tadi, proyek Nieuw Tjandi di Semarang penting dicatat secara khusus. Alasannya, karena proyek kota baru ini menjadi ladang subur perencananya, yakni Ir. Herman Thomas Karsten, merumuskan filsafat, prinsip, dan pedoman perencanaan kota di Hindia Belanda. Rumusan itu tertuang dalam Indiese Stedebouw (Perencanaan Kota di Hindia Belanda).

Indiese Stedebouw adalah makalah 95 halaman yang dipresentasikan pada Decentralisatie Congres di Bandung, 1920. Indiese Stedebouw adalah pondasi institusi pembangunan kota generasi pertama; institusi pembangunan kota itu  berkembang pesat hingga akhir masa kolonial, 1949. Selama periode itu, berhasil dirumuskan ketentuan tentang sempadan, ketinggian bangunan, dan rancangan UU Pembangunan Kota (1938). Seperti halnya Indiese Stedebouw, perkembangan institusi tersebut juga dimotori oleh Thomas Karsten. Demikianlah, praktik real estat menjadi ladang subur bagi berkembangnya pemikiran dan institusi pembangunan kota modern.

Pasca kemerdekaan, UU Pembangunan Kota (SVO, stadsvormingsordonnantie, disahkan pada 1948) dan peraturan pelaksanaannya (SVV – stadsvormingsverordening, 1949) digantikan oleh UU no 24 tahun 1992 dan kemudian UU 26 tahun 2007 tentang Penataan Ruang. Berbeda dengan SVO, UU Penataan Ruang bukanlah peraturan-perundangan yang khusus mengatur kawasan perkotaan. Juga tidak mengatur hal-hal seperti peraturan bangunan, mekanisme perizinan bangunan dan pemakaiannya seperti SVO; apatah lagi  tentang jenis konstruksi, type rumah, dan lebar jalan, seperti pada SVV. Salah satu konsekuensinya, RTRWK belum dapat menjadi panduan teknis bagi perusahaan real estat untuk membangun proyeknya.

Konsekuensi lainnya, sebagaimana terjadi dalam perencanaan kota baru BSD dan real estat skala besar lainnya pada seperempat terakhir abad 20, RTRWK untuk wilayah tersebut acapkali lahir setelah gagasan dan rencana pengembangan real estat skala besar selesai. Rencana pengembangan itu telah memperhitungkan kelayakannya secara teknis, bisnis, dan lainnya dari kacamata pengembang. Akibatnya, alih-alih menjadi pengarah perkembangan kota baru, RTRWK cenderung menjadi regulasi yang berusaha dinegosiasikan oleh pengembang. Bahkan, kebijakan seperti LSD (lahan sawah yang dikonservasi) yang, idealnya, mendorong pengembang  meningkatkan efisiensi penggunaan lahan di dalam kawasannya juga dicari celah-komprominya. Padahal, perkembangan meluas karena akuisisi lahan pertanian (dan kehutanan) bukan saja mengancam keseimbangan ekosistem, tapi juga meningkatkan investasi infrastruktur dan pelayanan perkotaan lainnya.

Dalam kondisinya yang sekarang, kepentingan publik yang terwakili dalam RT RW memang tidak mudah diinternalisasikan dalam bisnis real estat. Terlebih, karena industri real estat juga acapkali menjadi ajang meraih keuntungan jangka pendek, melalui perolehan tanah murah, proses perijinan pat gulipat, dan pengusahaan kebijakan perpajakan yang menguntungkan. Industri real estat sepertinya perlu diberikan insentif yang tepat yang dapat mendorongnya memajukan kemaslahatan bersama (common good) lebih dari ‘sekedar’ menyediakan permukiman bagi kelas menengah-atas, menggairahkan perekonomian, dan meluaskan basis pajak daerah.

Istana Presiden di IKN. Sumber: Website Property n Bank

IKN: pembuka jalan munculnya peradaban kota abad 21?

Dengan latar belakang historis di atas, bagaimana kita melihat inisiatif pembangunan kota baru terpenting saat ini, yakni IKN (Ibu Kota Negara) Nusantara? Jika pembangunan kota baru Nieuw Tjandi di Semarang dan lainnya pada dekade kedua abad 20 menjadi inspirasi Thomas Karsten dan generasinya mengembangkan institusi pembangunan kota modern di Hindia Belanda, seyogyanyalah IKN dapat menjadi ladang subur mekarnya institusi pembangunan kota abad 21.

Tantangan abad 20 adalah mendidik dan melembagakan suatu tata kehidupan baru, yakni kehidupan urban. Agar tertib sosial dan keselarasan hidup bermasyarakat tercapai, maka kota perlu ditata dan dikelola dengan institusi pembangunan kota tertentu. Institusi pembangunan kota tersebut bertujuan mendisiplinkan semua pihak, baik warga maupun pengelola kotanya. Tantangan kota abad 21, lebih dari sekedar limpahan persoalan dari abad sebelumnya; tantangannya terutama berkaitan dengan ekstrimitas iklim, disparitas sosial kronis yang mengancam urban fabric, dan perkembangan teknologi informasi yang mengubah berbagai moda bermukim dan bekerja yang dianggap ajeg sebelumnya. Institusi pembangunan kota abad 21 diharapkan dapat melahirkan peradaban kota yang baru, yang menjawab dan mengatasi berbagai tantangan di atas.

Pengembangan IKN perlu juga dikawal bersama agar, seperti diingatkan banyak pihak, tidak menjadi kota tak-berjiwa dan tidak mampu mendukung dirinya sendiri. Dalam rangka itu semua, eksponen progresif – dinamis (mungkin diwakili oleh praktisi real estat), dan eksponen visioner pembangunan kota (diwakili oleh universitas), penting terlibat.

Penulis: Ketua Program Studi Magister Perencanaan Wilayah dan Kota Dr. Ir. Erwin Fahmi, MURP

-AW-

Baca Artikel Terkait

Property n Bank
Real Estat, Institusi Pembangunan Kota dan IKN

Berita terbaru

Agenda

11 Maret Hari Raya Nyepi
12 Maret Awal Puasa
19 Maret Kuliah Umum Bersama KSP RI
20 Maret Untar 4th Career Week